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利用旧房套取银行贷款行为性质探析
作者:西湖区法院 聂涛  发布时间:2020-11-16 18:01:27 打印 字号: | |

南昌法院网讯  近年来,随着贷款需求不断增加,一些中介和个人从中嗅到了一些“商机”,通过各种手段套取银行贷款。而二手房贷款因其贷款周期长、利率低,故通过签订虚假房屋买卖合同形式套取银行贷款已经成为一种重要手段。但对于该类案件中各行为性质认定问题,司法实践中存在较大争议。

一、该类案件特点

一是抵押的房产特点相似。该类用于抵押贷款的房产多为二手旧房,且为大面积房产,以顶楼复式楼居多;该类房产因面积大、可作高评估价格、可贷款额度高,较受青睐。但该类房产在实际处置时,由于房龄、楼层、面积、漏水等问题,导致成交率低,即使成交也难以覆盖全部债务。二是被执行人的情况类似。被执行人均为通过在网络上寻找的有资金需求且为外地偏远地区人员。该类人员在中间人的安排下将他人名下房产过户到自己名下,并由中间人代付每月按揭款;中间人在代偿几期房产按揭款后即不予支付,而该行为易使被执行人陷入恐慌并采取“失踪”的方式逃避债务的承担,因此往往难再取得联系;如被执行人在银行预留的手机号码无法接通,法院邮寄的法律文书将被退回。三是按揭款偿还期数短且伴随信用卡纠纷。该类案件由于具有套取银行贷款目的,因此房产按揭款偿还少,且以半年期居多;一方面是为隐藏其用房产套取贷款行为,另一方面是规避银行审查,避免客户经理因该贷款被追责。同时,中间人为套取更多银行钱款,往往要求被执行人提供身份证办理信用卡,因此会产生多笔银行贷款纠纷。四是贷款链完整且不易被发觉。套取银行贷款往往需要多方协作才能完成,包括有可抵押的房产资源、有资金需求或愿意参与的“买受人”、能提供贷款便利的银行客户经理及中间人等。具体为中间人在网络上物色“买受人”后,许诺可以帮助贷款并给予好处费的方式笼络被执行人,并要求其办理新银行卡、手机号,全程主导房产过户手续及后续按揭还款;同时,银行对该类案件无实质性处罚措施,因此该类案件往往以法院诉讼、执行的方式进行消化处理。

二、行为分析

利用旧房套取银行贷款实质上是通过制造房产交易假象,进而通过在房产上设定抵押的方式套取银行贷款。因此利用旧房套取银行贷款存在两个行为,第一个行为是虚构房产交易,第二个行为是利用交易的房产进行银行抵押借款。对于两种行为的认定存在有效说和无效说,有效说认为虽然是虚构房产交易行为,但是从整个交易行为过程看与正常的交易行为外在表现一样,从鼓励交易和维护市场交易稳定的角度看,该种行为应当认定为有效;同时,借款人未能如期偿还借款时,银行需要通过处置财产才能变现收回债权,若将双方签订的抵押借款合同归于无效,则银行无法通过财产变现实现债权,这种做法最终还是损害了贷款方的权益;因此两种行为均应当认定为有效。无效说认为双方虽有房产交易和向银行抵押借款的行为,但并没有房产交易的意思表示;向银行抵押借款,房产虽在贷款人名下,但其并非实际控制该房产,只是名义上的房产所有人。判断一个民事行为是否有效,按照现行《民法通则》第五十五条规定,民事法律行为应当具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益这三个要件;有学者认为意思表示是由效果意思、表示意思及表示行为构成,应当从这几方面进行综合考量[1];所谓效果意思,是指意思表示人欲使其表示内容引起法律上效力的内容要素[2]。也就是说意思表示要发生法律效力必须是真实的,也即效果意思与表示行为一致;若无内心的效果意思表示,则外部的表示实无依据,不应发生法律效力。[3]而本文所探讨的案例中第一个行为中的房产交易并不是双方的真实意思表示,故该房产交易行为无效。按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,“以合法形式掩盖非法目的”系无效合同,本文所涉的抵押合同中买方设定房产抵押的目的并不是真实的抵押借款,而是为卖方或中间人套取银行贷款,其目的具有不正当性,且后期按揭款还款均为中间人代付,买方亦未实际占有该房产;因此该抵押行为无效。虽然房屋买卖合同、抵押合同归于无效,但按照《物权法》第一百零六条第三款规定,当事人善意取得其他物权的,适用善意取得制度。上海市高院民一庭为正确审理房地产买卖和抵押、租赁交叉纠纷案件,于2008年4月11日制定了《关于审理房地产买卖与抵押、租赁交叉纠纷若干问题意见》,该《意见》提出无处分权人设定的房屋抵押权,抵押权人可基于《物权法》第一百零六条的规定取得,抵押权人并不知道或者应当不知道抵押物的权利存在瑕疵,基于对不动产登记的信赖,可以视为不动产抵押的善意取得。故在银行无过错的情况下,抵押权是有效的,银行不因合同无效而丧失抵押权;在借款人未按照抵押合同履行的情况下,银行可向法院起诉并通过拍卖房产偿还银行贷款。

另一种意见认为,买卖合同无效,但抵押合同为效力待定合同,依照我国《合同法》第五十四条第二款规定,“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”,从上述规定可知,一方因受欺诈而签订的合同为可撤销合同。所谓欺诈, 是指故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况,欺骗对方,诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同,其构成要件有三,即欺诈一方当事人有欺诈的故意;欺诈一方当事人有将其欺诈故意表示于外部的行为;受欺诈方签订合同是由于受欺诈的结果。[4]本文探讨的案例中,双方并没有买卖合同的真实意思表示,因此其抵押借款目的与实际借款目的不同,存在欺诈成分,属于可撤销、可变更合同。正如“表意人与相对人互相故意为非真意之表示而言,相对人不仅须知表意人非真意,并须就表意人非真意之表示与为非真意合意”,始构成“通谋虚伪表示”[5]。可见,买受人以“虚假的”房屋买卖合同向银行申请购房贷款,显然属于“对不真实的事实表示其为真实,而使他人陷于错误”。[6]同时,我国台湾地区“民法”第八十七条第一款规定:“表意人与相对人通谋而为虚伪意思表示者,其意思表示无效。但不得以其无效对抗善意第三人。”此外,按照《合同法》第二百零三条规定,“借款人未按照约定的借款用途使用借款的,贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或解除合同”,从该条规定可以看出,借款人未按合同约定使用贷款,贷款方可解除合同;因此,当借款方出现过错时,贷款方可行使合同解除权。同时,将银行抵押贷款合同认定为可撤销合同可以赋予银行更多的自主权,更好地维护银行作为善意方的合法利益。

笔者赞同买卖合同无效、抵押合同效力待定观点,理由如下:

一是从保护守约方的角度看,应当保护善意方的权益。本文探讨的案例中涉及的买卖合同双方并没有交易的意思表示,不符合有效法律行为的要件,因此合同应属无效;但抵押借款合同中由于银行为善意第三人,在其已经正常履行合同义务即发放贷款的情况下,应当最大限度的保护其权益。因此将抵押合同认定为效力待定有利于银行在遭受损失时通过权利主张最大限度保护其合法权益。同时,即便银行行使撤销权,将借款合同及抵押合同撤销,合同视为自始无效,亦不影响银行对抵押权的善意取得,因为善意取得系基于物权法的直接规定,而非基于法律行为发生的物权变动,属于原始取得而非既受取得。[7]

二是买卖合同与抵押合同非主从合同关系。买卖合同无效并不一定导致抵押合同无效,买卖合同无效仅能对房产交易行为性质进行认定;而对于抵押合同,该合同是建立在房产变更登记的基础之上,房产变更登记为房管部门行为,具有公示、权威性;因此,作为善意的一方,在合同已经履行完毕或其未行使撤销权时,合同应当是有效的。

三是从鼓励交易角度看,不动产变更登记在未侵犯他人权益的情况下仍应予以认定。一方面房产登记只是表现在房产由一方转至另一方名下,该种转移行为发生在买卖双方之间,因此如果动辄就以合同无效撤销房产交易登记,无疑会造成房产交易混乱,影响正常交易;正如我国学者而言,因市场行情变化而使履行合同带来的不利益大于因承担合同无效责任而丧失的利益时,就会促使人们选择后者,即以合同无效为借口而逃避合同的义务,必然会助长市场经济活动中不讲信誉为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的现象[8]。另一方面易引发后续连锁反应,房产交易登记作为一种官方公示性行为,对民间活动的进行具有很大的参考作用,若动辄就撤销先前登记,易引发新的纠纷,对第三人权利造成较大的影响。




[1] 李仁玉著:《合同效力研究》【M】北京大学出版社2006年版,第29页。

[2] 董安生:《民事法律行为【M】》,中国人民大学出版社1994年版,第227页。

[3] 王泽鉴,《民法通则》(增订版)【M】三民书局1993年版,第244页。

[4] 胡康生主编:《中华人民共和国合同法释义》,法律出版社1999年版,第90页

[5] 王泽鉴:《民法概要》,北京大学出版社2009年版,第89页。

[6] 王泽鉴:《民法总则》,北京大学出版社2009年版,第308页

[7] 参见 最高 人民法院 物 权 法研究小 组编 著 :《

[8] 梁慧星主编:《民商法论丛(第六卷)》,法律出版社1997年版,第170页。


 

 
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